Christian Afonso I Sevilla, (EFE).- El aumento del precio de la vivienda en Andalucía, con aumentos por encima del 10 % intertrimestral en los últimos años, se justifica en el descontrolado valor del suelo y en el cada vez mayor interés turístico que tienen los grandes núcleos urbanos de la región. Un escenario que se da en todo el arco mediterráneo.
Es el diagnóstico que hace para EFE el profesor doctor en Economía Urbana y de la Vivienda de la Universidad de Sevilla, José Manuel Borrás. En cualquier caso, aclara que el mercado de la vivienda se presenta segmentado, por lo que no se puede tratar como algo homogéneo, incluyendo el análisis de su encarecimiento.
En términos generales, eso sí, apunta a que las ciudades están ganando un «alto interés» para el turismo que las tensiona, mientras que la gran demanda de casa vacacional está influyendo en el precio de las viviendas en zonas costeras turísticas, algo que ocurre en todo el arco del Mediterráneo.
El precio de la vivienda viene marcado por el costo del suelo, los costes de los materiales de construcción, el gasto de comercialización y el beneficio de los promotores, enumera el docente.
Solo el coste de construcción se ha disparado desde la pandemia un 30 por ciento, sobre todo por el incremento del precio de los materiales, pero también por la mano de obra y el escaso relevo generacional en el sector.
Años de encarecimiento por delante
A juicio del profesor, el «quid de la cuestión» está en el precio del suelo. «Es el mercado más opaco que he visto yo en mi vida», asegura para después añadir que debería plantearse la creación de una mesa de trabajo que aborde las posibilidades que hay para regularlo para, sin quitar los beneficios a los promotores, poder bajar los costes.
Y también pone el foco en la cuestión de los cambios de uso del suelo, que pide que se puedan hacer de manera mucho más ágil y sin tanto trámite administrativo, al tiempo que aboga por un mayor control.
Borrás también augura que quedan todavía varios años de encarecimiento del precio medio de la vivienda. Pero en el caso concreto de la vivienda libre y asequible, estima que pueda seguir subiendo «al menos tres años más, a no ser que venga un cataclismo, una guerra o algo así».
En ese sentido, señala que el tope de precios a la vivienda común, la del mercado nacional, llegará cuando las clases medias que compran hasta la fecha vivienda no tengan la capacidad de hacerlo.
«El mercado de la vivienda siempre va a estar en tensión porque la oferta y la demanda no se adecuan en un mismo tiempo», dice en ese sentido para después detallar que es importante saber que el precio de la vivienda se forma «del centro hacia la periferia».
Insiste en que uno de los grandes problemas de la vivienda se encuenetra en su «dualidad» como bien de primera necesidad, pero también como refugio de inversión, mostrando un «comportamiento especulativo» que, a su juicio, tendría que controlarse de cierta forma.
Más vivienda
Para el Doctor en Economía Urbana y de la Vivienda es necesario poner más carga de vivienda asequible en el mercado, aquella que puede asumir la clase media con su nivel de endeudamiento y los salarios actuales. Ha insistido en que esta tarea tendría que promoverse por la esfera privada, tal y como sucede en otros países europeos.
Además, considera que las viviendas de protección oficial (VPO), destinada a quienes de verdad necesitan ayuda para encontrar un techo bajo el que dormir, tendrían que impulsarlas los poderes públicos.
Asimismo, habla sobre la escasa proporción de VPO que existe en España respecto al mercado libre, que es solo del 3 %, cuando en otros países europeos como Austria o Países Bajos está en el entorno del 35-40 %. Y señala que esto es así porque en España la VPO se desclasifica al poco tiempo y entonces quien la recibió la vende y tiene «su plan de pensiones».
Y va más allá: considera necesario regular este aspecto, porque lo que se construyó socializando los costes no puede luego venderse al poco tiempo beneficiando únicamente a quien la recibió.
En este sentido, apuesta por un impuesto especial para este tipo de transacciones que devuelva a la sociedad parte de ese gasto.
«No olvidemos que la vivienda forma parte de la economía del bienestar y en este país la economía del bienestar se ha centrado en educación y sanidad, pero la vivienda se ha olvidado pese a ser uno de sus pilares», lamenta Borrás.
Ayudas ineficaces
Por último, asegura que las ayudas directas no valen «para nada». «Lo que hay que hacer es tomar acciones encaminadas a abaratar el precio actuando sobre el valor del suelo, sobre los costes de construcción», remarca.
Pero las ayudas tal y como están planteadas en la actualidad «no sirven», ya que a su juicio este tipo de medidas son más bien «políticas que se venden muy bien, pero que se demuestran totalmente ineficaces».
Y comenta que el tema fiscal es importante para abaratar el precio, ya que en la actualidad el 20 % del precio son impuestos, pero lamenta que de esto nadie habla, cuando en su opinión esa carga debería asumirla quien vende, no quien adquiere el bien.
En definitiva, concluye que para resolver los problemas de vivienda se requiere de «esfuerzo, dedicación» y gente que de verdad se dedique a esto, no solo un Ministerio. Al final, todo se resume en voluntad política para abordar uno de los grandes retos de nuestro Estado del bienestar. EFE
